AFAM Uruguay: Arrendamiento con Fines de Alojamiento para Airbnb
En Uruguay, el marco legal del arrendamiento vacacional se cruza con la regulación del Arrendamiento con Fines de Alojamiento y Manutención (AFAM), que distingue el alojamiento turístico del arrendamiento residencial ordinario. Entender esta distinción es clave para determinar qué obligaciones fiscales y de habilitación te corresponden.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el decreto reglamentario del Mintur crean un marco específico para el alquiler de corta estancia que difiere significativamente del alquiler de largo plazo tradicional.
Guía paso a paso
Entiende la diferencia entre alquiler turístico y residencial
El alquiler turístico de corta estancia (menos de 60 días) se rige por la normativa del Mintur y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto implica que no tienes las protecciones del inquilino residencial, pero sí mayor flexibilidad operativa.
Define tu modalidad de operación
¿Alquilas la propiedad completa o solo habitaciones? ¿Ofreces servicios adicionales (desayuno, limpieza frecuente)? La modalidad determina si eres un 'apart-hotel' (con servicios) o una 'residencia turística' (sin servicios adicionales), y cada categoría tiene requisitos Mintur distintos.
Establece contratos de arrendamiento turístico adecuados
El contrato de arrendamiento turístico debe especificar claramente la naturaleza turística del alquiler, los días incluidos, el precio total con impuestos, y las condiciones de cancelación. Plataformas como Airbnb generan sus propios contratos, pero es recomendable tener uno propio en español bajo ley uruguaya.
Cumple con el registro de huéspedes del Mintur
El Mintur exige el registro de todos los huéspedes con sus datos de identidad. En Punta del Este, durante temporada alta (diciembre-marzo), el cumplimiento es especialmente exigido.
Prepara respuestas para temporada alta
Punta del Este tiene una temporada de alta demanda en la que los huéspedes preguntan más por llegada, normas, servicios, playa, transporte y recomendaciones. Un concierge IA reduce esas preguntas repetidas.
- Modalidad de operación clara (apart-hotel vs. residencia turística)
- Contrato de arrendamiento turístico en español
- Precios diferenciados para temporada alta y baja
- Registro de huéspedes Mintur al día
- Habilitación categoría correcta ante Mintur
- Base de respuestas para huéspedes configurada
Errores legales comunes que cometen los anfitriones
- Usar el mismo contrato para alquiler turístico y residencial (marcos legales completamente distintos).
- No preparar respuestas claras para temporada alta: aumenta la carga manual y empeora la experiencia del huésped.
- Registrar la categoría incorrecta en Mintur (apart-hotel con servicios vs. sin servicios).
- No tener contratos en español y bajo ley uruguaya (los de Airbnb no son suficientes ante la DGI).
Documentación necesaria
- 📄 Contrato de arrendamiento turístico (por tipo de estadía)
- 📄 Habilitación Mintur de categoría correcta
- 📄 Registro de huéspedes mensual
- 📄 Facturas emitidas por DGI
Preguntas Frecuentes
¿Qué diferencia hay entre alquiler turístico y residencial en Uruguay?
El alquiler turístico (corta estancia, plataformas como Airbnb) se rige por la normativa del Mintur y no le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto significa que no tienes la protección del inquilino residente, pero tampoco sus restricciones (no puedes ser obligado a renovar por 1 año, etc.).
¿Cuánto puedo ganar en Punta del Este en temporada alta?
Las propiedades bien ubicadas en La Barra, José Ignacio y el área central de Punta del Este pueden alcanzar tarifas de USD 200-800 por noche en enero y febrero. El ADR (Average Daily Rate) medio en Punta del Este en temporada alta supera los USD 180 según datos de Airbnb.
¿Hola Rentia ayuda en temporada alta uruguaya?
Sí. Hola Rentia prepara un concierge IA con la información del alojamiento para responder dudas frecuentes de huéspedes y avisar al anfitrión cuando hay incidencias.